Купить собственную квартиру желает практически каждый человек. Но не все могут позволить себе покупку жилья за наличные средства. Решение жилищного вопроса для многих заключается в оформлении ипотеки на квартиру. Квартиры, оформленные по программе ипотечного кредитования, до момента погашения займа остаются в залоге у банка.
Сделка покупки жилья по ипотеке
Оформление ипотеки на жилье начинается с обращения в банк. Банковское учреждение должно одобрить заявку гражданина на получение денежных средств. По программе ипотеки деньги выделяются банком для целевого использования – покупки жилплощади. В случае положительного решения банка лицо покупает квартиру по договору купли-продажи. После оформления документов банк забирает квартиру в залог. Что это значит?
Покупатель считается собственником квартиры, а залогодержателем выступает банк. Для владельца при этом есть некоторые ограничения в пользовании объектом. В частности, квартира, находящаяся в залоге, не может быть продана, подарена, заложена другому финансовому учреждению по другим договорам, в такую квартиру проблематично прописать другого человека.
На практике банки настаивают на том, чтобы правоустанавливающие документы хранились в банке. Таким образом, собственник без документов никак не может предпринять какие-либо юридически значимые действия.
Но в принципе продажа квартиры в залоге все же возможна. Такая сделка проводится исключительно при участии банка и с его одобрения. При этом приобретатель должен быть осведомлен о том, что покупает квартиру, имеющую обременение. Схема продажи заключается в том, что покупатель вносит деньги, которые идут на погашение ипотеки. После успешного завершения сделки покупатель может снять ограничения с квартиры.
Договор залога
Передача имущества под залог оформляется документально договором залога Форма договора – нотариальная. Договор залога заключается тогда, когда нотариус удостовериться, что объект не числится в другом залоге, ипотеке, не находится под арестом. В противном случае заключить договор залога будет нельзя.
Если залоговое имущество принадлежит нескольким собственникам, должно быть получено разрешение все совладельцев на передачу имущества в залог. Если имущество является собственностью супругов, то второй супруг дает письменное согласие на совершение данной сделки.
По договору залога имущество должно подлежать оценке. Оценкой объектов занимаются независимые эксперты. По итогам проведенных оценочных мероприятий специалист готовит отчет об оценке. Этот документ понадобится для оформления договора.
В договоре залога обязательно указывается срок исполнения обязательств. Это существенное условие. Также необходимо определиться, у кого будет находиться имущество: у банка или собственника. Если речь идет об ипотеке, то обычно собственники остаются проживать в квартире.
В некоторых случаях требуется внести изменения в договор залога (например, если увеличен срок погашения ипотеки, изменилась сумма). В такой ситуации заключается дополнительное соглашение к основному договору.
Сведения о залоговом имуществе
Залог – это обременение имущества, в результате которого невозможно провести его отчуждение. Сведения о залоге квартиры вносятся в электронный реестр уведомлений о залоговом имуществе. Кроме того, в реестре недвижимости также фиксируется информация о залоге.
Ограничения на распоряжение имуществом действуют в период действия договора залога. Если лицо выполнит все обязательства раньше срока по договору, то и снять ограничения можно раньше.
Право банка на залоговое имущество
Суть договора залога состоит в том, чтобы обеспечить исполнение обязательств собственника имущества. Если собственник по договору не возвратить банку средства, банк вправе забрать залоговое имущество и продать его на публичных торгах. Делается это с целью возмещения компенсации денежных средств.
Обычно банки до последнего пытаются повлиять на должника, чтобы тот погасил долг. Кредиторы заинтересованы в том, чтобы должник выплатил долг до копейки, учитывая основную сумму, проценты за пользование, комиссию банка и другие платежи. В итоге сумма насчитывается довольно приличная.
В то время, как продажа квартиры на торгах может не погасить сумму долга в полной мере. Часто на торгах продаются объекты по стоимости меньшей, чем сумма долга по ипотеке. Поэтому банкам не выгодно заниматься продажей залогового имущества. Однако этот вариант все равно применяется.
Прекращение залога
Собственник может полностью возобновить права на имущество после прекращения обязательств по договору ипотеке. После внесения последнего платежа, необходимо получить в банке справку о закрытии ипотеки. Далее следует снять обременение с объекта.
Снятие ограничений проводится гос. регистратором Росреестра при наличии документов на квартиру и справки банка о погашении обязательств. В базу данных вносятся изменения. С этого момента квартиры юридически «чиста».
Не каждый человек идет на такую рискованную сделку, как покупка квартиры с последующей передачей в залог. Но во многих случаях для людей это наиболее оптимальный вариант приобретения собственного уголка для жизни.
Видео: залог недвижимости (ипотека)
