Ежедневно на рынке недвижимости, например, в Набережных Челнах проводится огромное количество операций с недвижимым имуществом. Пожалуй, наиболее распространенной сделкой является продажа квартиры. Какие юридические особенности сделки купли-продажи, какие могут быть ограничения при продаже жилья и какие расходы предстоит понести собственнику – рассмотрим в этой статье.
Какое жилье можно продавать
Необходимость продажи квартиры у человека может возникнуть в любой момент жизни. На первый взгляд кажется, что продажа жилплощади – не сложная процедура. Однако на самом деле это не так. Существует множество правовых тонкостей, которые могут усложнить процесс предпродажной подготовки и самой продажи объекта.
В первую очередь, чтобы гражданин мог сделать отчуждение имущества на законных основаниях, оно должно ему принадлежать на праве частной собственности. Это означает, что квартира должна быть им приобретена по договору, унаследована или приватизирована у государства. Остановимся на моменте приватизации жилья.
Приватизация квартиры – это процесс перехода жилья из государственной или муниципальной собственности в личную собственность граждан. Человек имеет право воспользоваться правом приватизации жилья, которое ему было выделено органами власти для проживания. Если гражданин приватизировал жилье, то ему выдается правоустанавливающий документ – свидетельство о праве собственности на квартиру. Имея на руках такой документ, можно смело продавать жилье другим лицам.
Пакет документов для продажи квартиры
Для продажи приватизированной квартиры понадобиться собрать и подготовить следующий перечень документов:
- Свидетельство о праве собственности.
- Кадастровый паспорт квартиры.
- Справка ЖЭУ о составе семьи или выписка из домовой книги.
- Паспорт, налоговый номер продавца и покупателя.
- Согласие супруга на сделку.
- Доверенность (в том случае, если сторону продавца или покупателя представляет доверенное лицо).
- Разрешение органов опеки (в случае, если в сделке участвует несовершеннолетний ребенок).
- Отчет эксперта об оценке квартиры.
Мы привели примерный список документов для продажи. В каждой ситуации он может быть дополнен другими бумагами. Какие именно документы нужно подготовить для сделки – всегда нужно уточнять у нотариуса, который будет заверять договор купли-продажи.
Когда можно продавать жилье после приватизации
Многих граждан интересует, когда же можно продать квартиру, если она была приватизирована не так давно. Законна ли будет такая продажа? Законом не установлено каких-либо ограничений на этот счет. Как только гражданин получит документ, подтверждающий право собственности на квартиру, он имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе и продать.
Предварительно нужно будет зарегистрировать право собственности в Росреестре.
При продаже квартиры, которая пребывала в собственности менее 3 лет, есть один нюанс: собственник должен будет уплатить налог от продажи.
Продажа жилья с прописанными лицами
По правилам приватизации квартира приватизируется на всех зарегистрированных в ней лиц. Если в дальнейшем квартира будет продаваться, то из жилья желательно выписаться. Конечно, не запрещено продавать квартиру с пописанными в ней лицами. Но на практике покупатели не заинтересованы в приобретении жилплощади в «нагрузку» с жильцами. Юристы рекомендуют выписаться из жилья до заключения договора купли-продажи.
В договоре стороны могут оговорить условие, в соответствии с которым, продавец и его члены семьи обязуются выписаться в определенный срок.
Если же покупателя не смутит тот факт, что в квартире остаются зарегистрированными другие люди, то он может подписать договор. Правда в будущем нельзя исключать, что могут возникнуть недоразумения, которые приведут к судебным разбирательствам.
Продажа квартиры с несовершеннолетними лицами
Куда сложнее обстоит дело, когда в квартире зарегистрированы маленькие дети. По закону дети до 18 лет имеют право проживания на той жилплощади, где они зарегистрированы. Закон охраняет интересы несовершеннолетних, в связи с чем запрещено проводить любые сделки по отчуждению недвижимого имущества без разрешения органов опеки.
Продавец должен будет обратиться в орган опеки по месту проживания детей и подать заявление о разрешении на продажу квартиры. Данный вопрос рассматривается на заседании комиссии и принимается решение.
Как правило, проблем не возникает, если детей перепрописывают в другое жилье. Это означает, что в результате сделки продажи интересы детей не нарушатся, так как они не теряют крышу над головой.
Задача продавца – получить письменное решение на разрешение сделки. Этот документ также понадобиться для заключения договора купли-продажи.
Несколько другая ситуация, если сам ребенок и есть продавец. При приватизации дети чаще всего становятся совладельцами, которым принадлежит часть квартиры. Чтобы продать жилье от имени несовершеннолетних продавцов также требуется разрешение опеки. Но только в этом случае на имя ребенка должно быть приобретено другое жилье или его часть, по площади не меньше, чем ребенок имеет в продаваемой квартире. В противном случае орган опеки может отказать в разрешении на продажу.
Продажа от имени нескольких собственников
Редко когда квартира приватизируется на одного человека. Зачастую жилье приватизируют члены семьи или близкие родственники. Квартира, приватизированная двумя и более лицами, делится между ними в равных долях. Доли каждого совладельца обозначены в правоустанавливающем документе. Как осуществляется продажа в такой ситуации?
Здесь несколько вариантов:
- Продать квартиру постороннему лицу могут все собственники одновременно, если при этом никто из совладельцев не возражает. В момент подписания договора купли-продажи присутствуют все совладельцы, каждый из которых ставит свою подпись на договоре. Каждому из них полагается сумма пропорционально проданной доли.
- Кто-то из совладельцев не может лично присутствовать при совершении сделки. Отсутствующий совладелец может дать доверенность на представление его интересов при продаже квартиры. Доверенность удостоверяется нотариально.
- Продать свою долю хочет один сособственник.Существует правило преимущественной покупки. Это значит, что изначально продавец должен предложить купить его часть совладельцам. Если никто из них не захочет ее приобрести, можно выставлять ее на продажу любым лицам. Если же у приватизированной квартиры всего один владелец, то тут нет никаких сложностей. Продажа осуществляется по стандартной процедуре.
Когда приватизация на бывшего супруга
Не редки случаи, когда супруги проживали в одной квартире, но приватизировал по каким-либо причинам ее только один из них. Что получит второй супруг, если брак распадется? Будет ли он иметь право на часть жилья? Чтобы ответить на эти вопросы, изучим Семейный кодекс.
СК РФ гласит, что имущество, нажитое в период официального брака, считается совместным и при разводе подлежит разделу. Но из этого правила есть исключение: имущество, приобретенное в результате приватизации одним супругом, не будет делиться. Это обусловлено тем, что приватизация - это бесплатная передача имущества в частные руки. А значит, супруги не вкладывали общие сбережения на приобретение квартиры. Таким образом, права на жилье будет иметь тот супруг, кто получил свидетельство о праве собственности. Если же супруги вдвоем участвовали в приватизации квартиры, то им положено по 1/2 части.
Уплата налогов при продаже приватизированной квартиры
Продавая имущество, продавец получает доход. Налоговый кодекс предусматривает норму, согласно которой уплачивается налог от продажи.
Не так давно законодатели внесли ряд изменения в НК РФ. Объекты, приобретенные до 1 января 2016 года и находящиеся в собственности граждан менее 3 лет, облагаются по ставке 13%. Налог рассчитывается от стоимости имущества. Для расчета за основу берется продажная стоимость объекта.
Имущество, которое человек приобрел задолго до 1 января 2016 года (более чем за три года до указанной даты) – не попадает под налог.
С 2017 года налог от продажи также не будут платить те граждане, у которых имущество пребывало в собственности более 3 лет, но менее 5 лет. Эти граждане полностью освобождены от уплаты налога, если имущество было приобретено ими после 1 января 2016 года.
Видео: продажа квартиры, документы и порядок сделки
