Перед окончательным подписанием договора купли-продажи часто возникает потребность в оформлении предварительных договоренностей продавца и покупателя. Причины тому могут быть разные: продавцу необходимо время собрать пакет документов для переоформления, покупателю нужно время, чтобы собрать всю сумму денег и т.д. Как выход из подобной ситуации – заключить предварительный договор купли-продажи.
При подписании такого договора у продавца не возникает обязательств по передаче квартиры, так же, как и у покупателя не возникает обязательств по уплате денег. Предварительный договор купли-продажи свидетельствует лишь о том, что стороны намереваются оформить основной договор купли-продажи в будущем.
Стороны могут договориться о передаче небольшого задатка за квартиру. Получение задатка от покупателя является своего рода гарантией того, что сделка состоится в ближайшее время. Поэтому в большинстве случаев предварительный договор, предусматривающий передачу задатка – самый оптимальный вариант.
Предварительный договор: как правильно оформить
Основной договор купли-продажи квартиры должен быть оформлен в той форме, что и предварительное соглашение. Если форма основного договора не определена, тогда предварительный договор заключается письменно.
В предварительном соглашении необходимо прописать следующие условия:
- Указание предмета договора (адрес квартиры, общая и жилая площадь, кадастровый номер);
- Срок, в который стороны должны оформить основной договор;
- Порядок передачи квартиры;
- Договорная цена.
Обратите внимание, если в предварительном соглашении не указан срок, в течение которого необходимо подписать основной договор купли-продажи, то срок действия предварительного соглашения составляет один год.
Если стороны подпишут основной договор раньше истечения срока действия предварительного соглашения, то все обязательства по последнему автоматически прекращаются.
Передача задатка за квартиру
В том случае, если покупатель будет передавать задаток за квартиру, предварительное соглашение заключается только в письменной форме независимо от суммы платежа. Конечно, у многих встает вопрос: если сделка вдруг не состоится, будут ли возвращены деньги обратно?
Вариантов может быть несколько:
- Задаток не возвращается, если сделка продажи не состоялась по вине покупателя.
- Задаток возвращается в двойном размере, если по вине продавца не состоялась сделка.
- Задаток подлежит возврату, если обязательства сторон прекращаются еще до начала их исполнения или невозможности исполнения.
Важно: Виновная сторона также возмещает убытки, причиненные неисполнением обязательств.
Порядок оформления предварительного договора
Что нужно сделать до подписания предварительного соглашения?
Действия, которые необходимо предпринять:
- Обеспечить присутствие всех собственников квартиры. Редко когда владелец – один, обычно квартирой владеют несколько и более лиц. Понадобиться присутствие всех совладельцев. А если квартира приобретена в браке, то должно быть получено разрешение на сделку от второго супруга.
- Проверить наличие оригиналов документов на квартиру, паспорта, ИНН, свидетельства о браке. Рекомендуется оформлять предварительного соглашение только при наличии подлинных документов. Не нужно поддаваться на уговоры собственника заключить договор на основании копий документов, в дальнейшем может выясниться, что оригиналы отсутствуют, и тогда провести сделку будет невозможно.
- Составить предварительный договор в соответствии с требованиями законодательства.
- Передать задаток продавцу. В договоре обязательно указать, какую покупатель вносит денежную сумму. Для подстраховки можно попросить продавца написать расписку о получении задатка. Хоть такое требование не предусмотрено по закону, но для своего спокойствия можно составить такой документ в произвольной форме.
- Определить ответственность сторон. Объективней всего предусмотреть равную степень ответственности для продавца и покупателя.
- Поставить подписи на 2 экземплярах предварительного соглашения.
Внимание: Иногда стороны пытаются снизить стоимость квартиры, указывая более низкую цену. Это делается для того, чтобы уменьшить размер налога. В случае судебного разбирательства доказать, что была уплачена большая сумма, будет не реально. Поэтому необходимо указывать реальную стоимость, по которой будет осуществлена продажа.
Видео: предварительный договор
